Er is een tekort van ongeveer 330.000 woningen in Nederland. Dat is 4,2 procent van de voorraad. Ook voor ouderen zijn er te weinig betaalbare en geschikte woningen, zegt professor Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems bij de TU Delft. “De woningmarkt is heel statisch: de meeste woningen staan er al. Wat erbij komt, is veel te weinig.”
Boelhouwer houdt zich bezig met woningmarktbeleid. “In de crisistijd was er ruimte voor kleinschalige woonprojecten van burgers zelf”, aldus de professor. “Nu zijn deze lastiger te realiseren: de bouwkosten zijn gestegen, onder andere door de duurzaamheideisen, en de grond is duur. Vooral in de Randstad, maar ook daarbuiten.” Gemeenten doen volgens Boelhouwer te weinig aan seniorenhuisvesting en projectontwikkelaars zien meer heil in grootschalige woonprojecten voor de kapitaalkrachtige vraag van nu. Er is dus weinig aandacht voor de vraag op langere termijn.
Aahof boom, topgevel en hofhuys - © Stichting Knarrenhof
Pittige opgave
Het is momenteel moeilijk voor burgers om zelf projecten te realiseren. Daarom adviseert Boelhouwer hen om zich te organiseren en zich te laten horen. “Wethouders zijn gevoelig voor druk van burgers. Wie wil er nu niet in zijn of haar gemeente een mooi wooninitiatief voor ouderen hebben? Gebruik je politieke macht als oudere burger.” Gemeenten hebben weinig grond, dus is het wel zaak dat zij in afstemming met de markt toch ruimte bieden voor deze initiatieven. Ook in overleg met corporaties. Boelhouwer: “Corporaties hebben de laatste jaren weinig kunnen doen voor de senioren en, meer specifiek, voor woonzorgprojecten. Dat komt door de strakke regels van de woningwet en het feit dat hun productie bijna gehalveerd is. Gelukkig komt er weer meer beleidsruimte voor de corporaties, maar er ligt genoeg op hun bord: zij moeten ook verduurzamen. Dat is een pittige opgave.”
Boelhouwer vindt dat gemeenten meer aandacht moeten besteden aan seniorenhuisvesting. “De gemeente Amsterdam doet dit wel. Zij zetten in op collectieve woonvormen waar ook mogelijkheden liggen voor geclusterd wonen. Een mooie woonvorm waar mensen naar elkaar omkijken. Dat bespaart zorg en welzijnskosten en je maakt woningen vrij. Bovendien zoeken jongeren ook een woning. Je slaat dus twee vliegen in één klap als je woningen voor ouderen bouwt, want dan komen er weer woningen vrij voor jongeren.”
Rompslomp
Boelhouwer vermoedt dat wanneer er meer betaalbare alternatieven zijn, ouderen best willen verhuizen. Er is volgens hem een latente behoefte. Boelhouwer: “Kijk maar naar hoeveel belangstellenden er zijn voor de Knarrenhof, een woonvorm waarbij mensen samen wonen met de nodige privacy, voorzieningen delen en naar elkaar omkijken. Zij hebben 22.000 leden.” De belangstelling is enorm. Het concept sluit aan bij de woonwens van veel ouderen: het hofje van vroeger met het gemak van heden. Initiatieven van deze woonvorm vind je door het hele land. Toch zijn er nog maar vijf van gerealiseerd, doordat er weinig locaties beschikbaar zijn en gemeenten te weinig meewerken.
“Als ouderen in de empty-nest-fase belanden, dus als de kinderen de deur uit zijn, denken zij vaak wel na over hun woning. Als ze dan geen goed alternatief vinden, blijven ze zitten totdat een urgente situatie optreedt. Dan is het moeilijk een andere woning te vinden.” Ouderen zouden volgens de professor dus al eerder de stap moeten wagen. “Zij zien op tegen de rompslomp van het verhuizen. Ze stellen het uit en als het fysiek niet meer gaat, besluiten ze om bijvoorbeeld beneden te slapen en niet meer op de bovenverdieping te komen, of een trapliftje te plaatsen.” Soms kan een doorstroommakelaar helpen. Die kan met de ouderen meedenken over alternatieve woonvormen en hen de weg wijzen.
Boelhouwer vindt dat er naast goede informatievoorziening ook meer financiële producten moeten komen waarmee ouderen geld kunnen inzetten om de eigen woning te verbeteren. “In Engeland gebeurt dit al veel meer: een reverse mortgage, een soort omgekeerde hypotheek, maakt het ouderen makkelijk om te lenen uit hun afgeloste hypotheek. In Nederland is ooit het verzilverd wonen gelanceerd, maar dat bleek te duur.” Ouderen maken nog maar weinig gebruik van regelingen zoals de blijversregeling. Hiermee kunnen eigenaar-bewoners en huurders woningaanpassingen financieren. “Niet alle gemeenten bieden dit aan. Ik vermoed ook dat weinig ouderen van de regeling op de hoogte zijn of het voor zich uit schuiven.”
Drone Aahof - © Stichting Knarrenhof
Levensloopbestendige wijken
De professor ziet kansen in levensloopbestendige wijken. “Die zijn eigenlijk belangrijker dan levensloopbestendige woningen”, zegt hij. “Zorg voor wijken waar voorzieningen zijn en toegankelijkheid gewaarborgd is. Zorg voor woningen nabij het winkelcentrum en het openbaar vervoer. En zorg voor een gevarieerd aanbod. Niet alle ouderen willen kleiner wonen of in een appartement. We denken te vaak in sjablonen, maar de woonwensen zijn in de derde levensfase een stuk gedifferentieerder.”
Boelhouwer merkt dat er te weinig goede producten op de woningmarkt zijn die aansluiten bij de diverse wensen van ouderen. “De woningvraag van ouderen sluit niet aan op het beschikbare aanbod”, zegt hij. “Er zijn te veel eengezinswoningen of yuppenwoningen. Ouderen willen graag reuring om zich heen. Mijn eigen ouders zijn op de eerste etage van een appartementencomplex gaan wonen en hebben zicht op een rotonde. Daar gebeurt altijd wat. Dat is beter dan ergens op de elfde verdieping zitten.” De professor heeft nog meer ideeën: hij pleit voor meer spreiding van de woonlasten over de gehele levensloop. “Nu is er aan het begin van de wooncarrière een piek. Laat de hypotheek veertig jaar duren in plaats van dertig. Regel een ‘pensioenvakantie’. Richt een soort bouwsparen in.” Oftewel: zorg voor meer flexibiliteit in woonlasten aan het begin en einde van de levensloop. Peter denkt zelf niet veel na over zijn eigen wooncarrière. “Ik woon hier prima. Rustig, ruim en in een zorgzaam wijkje. Dat is prettig. Misschien dat ik in een Knarrenhof wil wonen als ik alleen kom te staan.”
Dit artikel is verschenen in Stedebouw & Architectuur 01/2021, thema bouw en zorg. Lees meer van Stedebouw & Architectuur in de digitale bibliotheek.
